Die RENDITE DER KAPITALANLAGE wird geprägt durch:
- ERWERBS-RECHTSTRÄGER
- Erwerb durch eine natürliche Person oder Personengesellschaft
- Privater Immobilienfonds (Special)
- Erwerb mit einer Kapitalgesellschaft (asset deal)
- Kauf über eine ausländische Gesellschaft mit Sitz in einem steuer-günstigeren Land als der Schweiz, welches mit der Schweiz ein DBA unterhält und dort die Besteuerung der Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen als bewegliches Vermögen vorsieht
- VERKAUF/Immobilien-Gesellschaften/Verkauf Mehrheitsbeteiligung/internationales Verhältnis
- Erwerb einer Kapitalgesellschaft (share deal)
- Erwerb durch eine natürliche Person oder Personengesellschaft
- HÖHE DER FREMDFINANZIERUNG (steueroptimale Hypothekenhöhe)
- STEUERLICHE ZUORDNUNG (Geschäftsvermögen oder Privatvermögen)
- MWST-GESTALTUNG BEIM ERWRB ODER FÜR DANACH
- Kauf Management- oder Betreiberimmobilie
- Kauf in Optierung
- Optierungsmöglichkeit nach Kauf
- OBJEKTWAHL IN BEZUG AUF BAUZUSTAND BZW. UNTERHALTSNACHHOLBEDARF
- Für Immobilien mit Unterhaltsnachholbedarf sind die Instandstellungskosten ab Erwerb bei der Direkten Bundessteuer und den Kantonssteuern vom Einkommen abzugsfähig (zur Praxisänderung vgl. die Box)
- Idee vieler steuersparender Privat-Erwerber unterhaltsvernachlässigter Immobilien einerseits zu Lasten des Einkommens zu renovieren und anderseits für den Weiterverkauf die anrechenbaren Anlagekosten zu erhöhen (Reduktion der Grundstückgewinnsteuer).
Aufhebung der Dumont-Praxis / Praxisänderung
- Die Dumont-Praxis besagt, dass Instandstellungskosten einer vernachlässigten Liegenschaft in den ersten fünf Jahren nach Erwerb nicht zum Abzug berechtigen.
- Die Rechtsprechung erfolgte angesichts findiger Steuerpflichtiger, die zu Lasten des steuerbaren Einkommens unterhalts-vernachlässigte Liegenschaften kauften, durch Renovationen, deren Kosten sie dem steuerbaren Einkommen belasteten, wertvermehrten und später steuergünstiger verkauften (tiefste Prozessionsstufe zB Kanton ZH: 20 %), um so die Steuerbelastung zu drücken.
- Mit der „Dumont-Praxis“ wurden anschaffungsnahe Aufwendungen für vernachlässigten Unterhalt nicht zum Abzug zugelassen.
- Als ordentlich unterhalten galten Liegenschaften grundsätzlich dann, wenn die einzelnen Bauteile und Materialien innerhalb ihrer vorhersehbaren Nutzungsdauer ersetzt wurden.
- Die steuerharmonisierungs-motivierte Aufhebung dieser Praxis erfolgte bzw. erfolgt kantonal zu unterschiedlichen Zeitpunkten (2010 – 2012).
- Folgen:
- Kosten des Liegenschaftenunterhalts, insbesondere Instandstellungskosten, können künftig auch bei Altbauten sofort ab dem Erwerb von den Steuern abgezogen werden.
- Bei den Steuern dürfen indes nur werterhaltende, nicht aber wertvermehrende Investitionen abgezogen werden.