Eigennutzung / Eigenmietwert

Definition Eigenmietwert

Eigenmietwert = Mietwert einer selbst genutzten Immobilie (Einfamilienhaus, Stockwerkeinheit) bzw. eines unentgeltlichen Nutzungsrechtes für den Eigengebrauch (Nutzniessung, Wohnrecht, Baurechte).

Steuerliche Behandlung

Eigenmietwert = steuerbarer Ertrag aus unbeweglichem Vermögen.

Ziel des Eigenmietwerts

Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern.

Voraussetzungen

• Nutzung durch Grundeigentümer
• unentgeltliche Nutzung durch Nahestehende (Ehepartner, Kinder, je im gleichen Haushalt)
• unentgeltliche Nutzung durch Nutzniesser
• unentgeltliche Nutzung durch Wohnberechtigte

Meccano

Versteuerung fiktiver Einkunft (Eigenmietwert) ./. Schuldzinsen ./. Kosten des Immobilienunterhalts

Eigenmietwert-Bestimmung

Grundlagen

• Eigenmietwerte sollen massvoll besteuert werden
• Marktmiete als Bemessungsgrundlage
• Mangels (eigenen) Mietzinses müssen hilfsweise die bei Vergleichsobjekten erzielbaren Mieten herangezogen werden
• Eigenmietwerte werden tiefer angesetzt als die Marktmiete
  • 70 % der Marktmiete wird als Durchschnittswert von der ESTV bei der direkten Bundessteuer toleriert; die Kantone haben diesen Wert übernommen und legen die Eigenmietwerte auch für ihre Staats- und Gemeindesteuern auf diesem Level fest
  • 70 % der Marktmiete ist bei Unterschreitung der Level für eine ESTV-Intervention
  • 60 % der Marktmiete ist wegen der Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die „untere Grenze“ (vgl. BGE 124 I 145)
  • 30 % Einschlag für direkte Bundessteuer durch Bundesgericht bestätigt (vgl. BGE 123 II 9)
  • Gründe
    • Besteuerung darf nie auf einer höheren Bemessungsgrundlage als der Verkehrswert basieren
    • Leistungsfähigkeitsprinzip
    • Gleichbehandlungsprinzip

Grundsätze und Richtlinien

• Der Eigenmietwert wird durch die Steuerbehörde festgelegt.
• Die Steuerbehörde hat bei der Festsetzung des Eigenmietwerts zu berücksichtigen:
  • Tatsächliche Nutzung
    • Unternutzung? (Unternutzungsabzug)
    • Luxushäuser
      • Eigenmietwert = was ein Dritter bereit wäre, angesichts des Komforts an Miete zu bezahlen
    • Ferienhäuser und –wohnungen
      • nur zeitweilige Nutzung durch Eigentümer
        • Besteuerung zum Ganzjahres-Eigenmietwert
      • temporäre Vermietung
        • Mietzinse treten an die Stelle des Eigenmietwerts
        • Vermietungsunfähigkeit dispensiert von Eigenmietwert-Besteuerung / hohe Nachweisanforderungen (Inserate, Internet-Ausschreibungen, Beauftragung Mietmakler vor Ort uam)
    • (Ferien-)Immobilien im Ausland
      • Steuerdeklaration in der Schweiz
      • Festsetzung des Eigenmietwerts wegen Feststellung der tatsächlichen Nutzung und der ortsüblichen Verhältnisse schwierig
      • Ertragszuweisung aus Eigenmietwert an ausländischen Staat (dort besteht aber in der Regel keine Eigenmietwertsbesteuerung)
      • Steuerfolge für die Schweiz: nur Steuersatz bestimmende Wirkung!
    • Aufwandbesteuerung
      • = Pauschalbesteuerung
    • Härtefälle
      • Die Kantone sind berechtigt, den Eigenmietwert in Härtefällen herabzusetzen
    • Wohnungen mit WEG-Förderung
      • Besteuerung als Einkommen aus unbeweglichen Vermögen
      • Quantitativ: Eigenmietwert + nicht rückzahlungspflichtige Vorschüsse (Zusatzverbilligungen)
  • Ortsübliche Verhältnisse.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) hat 1969 in Absprache mit der Konferenz staatlicher Steuerbeamter Richtlinien zur Ermittlung des steuerbaren Mietertrags von Wohnimmobilien verfasst. Seither sind einige Aenderungen und Aktualisierungen erfolgt. Den aktuellen Stand finden Sie in:

• Steuerinformationen, F Steuerprobleme, Die Besteuerung der Eigenmietwerte, Bern 2010

Praxis der Steuerbehörden

In den vergangenen Jahren sind die Steuerbehörden immer mehr dazu übergegangen, die Eigenmietwerte den Verkehrswerten anzunähern. Dies führt heute gelegentlich zu Situationen, wo der Eigenmietwert am Vermietungsmarkt nicht erzielt werden kann. In solchen Fällen wird der Grundeigentümer zu Unrecht auf den Rechtsweg gezwungen.

Eigenmietwert-Herabsetzung

• Grundlage
  • Schätzungsmitteilung zur Eigenmietwert-Festsetzung
  • Vide Rechtsmittelbelehrung auf der Schätzungsanzeige
• Rechtsbehelf oder Rechtsmittel?
  • Adressat Steuerbehörde: = Einsprache / Rechtsbehelf
  • Adressat höhere Instanz: = Rechtsmittel
• Antrag
  • „Es sei der Eigenmietwert auf das erlaubte Mass herabzusetzen, namentlich auf einen Eigenmietwert von CHF XYZ p.a.
  • Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Steuerbehörden.“
  • PS: Bei Rechtsmittel gewünschter Eigenmietwert nicht im Antrag, sondern nur in der Begründung angeben (so kein Unterliegen, ausser wenn festgesetzter Eigenmietwert als angemessen beurteilt wird)
• Begründung:
  • Herabsetzungsgründe substantiiert anführen
  • Individualisierung der Argumente
• Anfechtungsfrist
  • üblicherweise 30 Tage ab Zustellung der Schätzungsmitteilung
• Anfechtung im Rahmen der Einkommens- und Vermögenssteuer-Veranlagung
  • kantonal unterschiedlich
  • in der Regel aber nicht mehr möglich.

Unternutzungsabzug

Unternutzung = Der Steuerpflichtige nutzt nicht alle Räume

Gesetzliche Grundlage

• Bund
  • DBG 21 Abs. 2
• Kantone / Gemeinden
  • Wo vorhanden, eine entsprechende kantonale Regelung wie im DBG, wozu aber eine Verpflichtung des Bundesgesetzgebers fehlt

Gründe

• Verminderung der Wohnbedürfnisse
• Beispiele
  • Weggezogene Kinder
  • Ehescheidung mit separatem Wohnsitz der exFrau

Voraussetzungen

• Hauptwohnungen
  • Voraussetzungen nach Bundesrecht (DBG)
    • Nicht genutzte Räume müssen leer sein
      • keine Möbel
      • eine immer noch stattfindende, aber eingeschränkte Nutzung schliesst einen Unternutzungsabzug aus
        • Beispiele:
          • Gästezimmer
          • Bastelraum (möbeliert, aber nicht mehr benutzt)
  • Kantonale Zusatzvoraussetzungen (kantonal unterschiedlich)
    • Verminderung der Wohnbedürfnisse
      • Gründe für den Leerstand meistens nicht relevant
      • Entscheidend ist nur, dass der Raum oder die Räume nicht genutzt werden
    • Fehlende Vorhersehbarkeit
      • Bei Neubauten oder Neuerwerben kein Unternutzungsabzug
    • Mindestgrösse der Wohnung
      • Wohnungen mit 4 oder weniger Zimmern
        • Keine Gewährung eines Unternutzungsabzugs
• Ferienwohnungen
  • Kein Anspruch auf Gewährung des Unternutzungsanspruchs
  • Eingeschränkte tatsächliche Nutzbarkeit
    • Beispiel: temporäre Drittvermietung
      • Proportionale Kürzung des Eigenmietwerts
      • falls Nachweis der Unvermietbarkeit gelingt, keine Eigenmietwert-Besteuerung für die nicht vermieteten Phasen

Einschlag auf Eigenmietwert

Berechnung: Eigenmietwert für 100 % der Wohnung wird proportional auf die effektiv genutzten Räume umgelegt (zB Kanton ZH).

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